דיני מקרקעין

קנייה או מכירה של דירה היא ככל הנראה העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. זו לא רק חתימה על נייר. זה הבית שלכם, החסכונות שלכם, והעתיד של המשפחה שלכם. אבל שוק הנדל"ן בישראל, ובמיוחד באזור המתפתח של עפולה והעמקים, טומן בחובו מוקשים משפטיים: חריגות בנייה, היטלי השבחה נסתרים, רישום בעייתי בטאבו ועוקצים מתוחכמים.

במשרד שרון גליק ושות', אנו מלווים מאות עסקאות נדל"ן בצפון – מדירות ברובע יזרעאל בעפולה ועד נחלות במושבים. אנחנו לא כאן רק כדי "לערוך חוזה", אלא כדי לוודא שאתם מקבלים את המפתח לבית נקי מחובות, עיקולים והפתעות.

למה חשוב לקחת עורך דין מקומי מעפולה?

רבים חושבים ש"דירה זו דירה", אבל לכל אזור יש את ה-DNA שלו. עסקאות בעפולה ובסביבה דורשות היכרות עם:

לשכת רישום המקרקעין (טאבו) בנצרת: שם מתנהל הרישום של רוב הנכסים באזורנו.
תוכניות המתאר המקומיות: הכרה של השכונות החדשות (כמו רובע יזרעאל) מול השכונות הוותיקות שבהן נפוצות חריגות בנייה.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): התנהלות מול המנהל בנכסים שאינם בבעלות פרטית (נפוץ מאוד במושבים ובקיבוצים בצפון).

תחומי הטיפול שלנו במקרקעין

1. קנייה ומכירה של דירות יד-שנייה

הסכנה הגדולה ביותר בדירות יד-שנייה היא "הנסתר מהעין". המוכר הבטיח שהדירה משופצת, אבל לא סיפר שהמרפסת נסגרה ללא היתר או שיש היטל השבחה של 50,000 ש"ח. אנחנו מבצעים עבורכם את "בדיקת הנאותות" (Due Diligence):

בדיקת נסח טאבו לאיתור עיקולים ושעבודים.
בדיקת תיק הבניין בוועדה לתכנון ובנייה (איתור חריגות).
ניסוח חוזה שמגן עליכם במקרה של הפרה.

2. מכירת דירות ירושה (התמחות המשרד)

אחת העסקאות הנפוצות והמורכבות היא מכירת דירה של הורים שנפטרו. לפני שמוכרים, חייבים להסדיר את הרישום באמצעות צו קיום צוואה. כמשרד המתמחה גם בדיני ירושה וצוואות, אנו מבצעים את כל התהליך תחת קורת גג אחת: מהוצאת הצו ועד רישום הדירה על שם היורשים ומכירתה לקונה, תוך תכנון מס נכון כדי להימנע מ"מס שבח" מיותר.

3. רכישת דירה מקבלן

קונים דירה "על הנייר"? זכרו: עורך הדין של הקבלן מייצג רק את הקבלן. אנחנו נדאג לערבויות שלכם (ערבות חוק מכר), נבדוק את מפרט הדירה, ונוודא שיש סעיפי פיצוי ברורים במקרה של איחור במסירה (תופעה נפוצה בפרויקטים חדשים).

4. שירותים משלימים לעסקה

ייפוי כוח נוטריוני: חובה בכל עסקת מקרקעין ומשכנתא. במשרדנו ניתנים שירותי נוטריון במקום, ללא צורך להתרוצץ.
רכישה מכונס נכסים: הזדמנות לקנות נכס במחיר מופחת, אך דורשת זהירות מיוחדת. הידע שלנו בהוצאה לפועל מאפשר לנו ללוות עסקאות כאלו בבטחה.

המוקשים שאסור לדרוך עליהם

בטבלה הבאה ריכזנו את הבעיות הנפוצות שאנו מגלים בבדיקות לפני קנייה:

המוקש (הבעיה)	המשמעות הכלכלית/משפטית	הפתרון שלנו
חריגות בנייה (סגירת מרפסת/פרגולה)	סירוב של הבנק לתת משכנתא + עבירה פלילית	התניית העסקה בהסדרה ע"י המוכר או הפחתה במחיר
זיכרון דברים	מסמך מחייב משפטית ללא הגנות	לא חותמים! פונים אלינו מיד למו"מ משפטי מסודר
הערת אזהרה	הגנה בסיסית מפני "מכירה כפולה"	רישום מיידי בטאבו בנצרת תוך 24 שעות מחתימת החוזה
חובות ארנונה/היטל השבחה	העירייה לא תיתן "אישור לטאבו"	השארת כספים בנאמנות אצלנו עד להמצאת כל האישורים
מיסוי (מס רכישה/שבח)	תשלום של עשרות אלפי שקלים מיותרים	תכנון מס מקדים ובדיקת זכאות לפטור (דירה יחידה/נכה וכו')

מיסוי מקרקעין: איך חוסכים כסף?

רשות המיסים היא שותפה שקטה בכל עסקה.

לרוכש יש מס רכישה (שמשתנה לפי מדרגות), ולמוכר יש מס שבח.

החוק מעניק פטורים והטבות לאוכלוסיות שונות (משפרי דיור, נכים, עולים חדשים). תכנון לא נכון יכול לעלות לכם ביוקר.

מומלץ להשתמש ב**סימולטור מס רכישה של רשות המיסים** (קישור חיצוני) להערכה ראשונית, אך את התחשיב הסופי והמחייב אנו נבצע עבורכם כחלק מהליווי.

שאלות נפוצות (FAQ)

שאלה: האם חובה לקחת עורך דין בקניית דירה מקבלן? הרי שילמתי לעורך דין של הקבלן.

תשובה: חד משמעית כן. ה-5,000 ש"ח ששילמתם לעורך הדין של הקבלן הם רק עבור "רישום הבית המשותף". הוא לא דואג לאינטרסים שלכם בחוזה. רק עורך דין מטעמכם יגן עליכם מפני סעיפים מקפחים.

שאלה: כמה זמן לוקח להעביר בעלות בטאבו?

תשובה: אם העסקה תוכננה נכון וכל האישורים (מסים, עירייה, משכנתא) הוכנו מראש – הרישום בטאבו בנצרת יכול להתבצע תוך ימים ספורים באופן מקוון ע"י משרדנו.

עומדים לפני קנייה או מכירה? אל תקחו סיכון עם הנכס הכי יקר שלכם. משרד עו"ד שרון גליק בעפולה מעניק לכם מעטפת ביטחון מלאה: נדל"ן, מיסוי ונוטריון במקום אחד.

צרו קשר לבדיקת חוזה וייעוץ ראשוני.